Selon l’article 649b alinéa 1 CC, le copropriétaire peut être exclu de la communauté par décision judiciaire lorsque, par son comportement ou celui de personnes auxquelles il a cédé l’usage de la chose ou dont il répond, des obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la communauté.
L’exclusion d’un propriétaire d’étages suppose la violation d’une obligation qu’il a envers un ou plusieurs propriétaires d’étages, laquelle peut découler de la loi mais également des règles internes de la propriété par étages.
La violation de cette obligation doit être d’une gravité telle que l’on ne saurait exiger des autres propriétaires la continuation de la communauté. Autrement dit, l’exclusion est donc envisageable si le propriétaire concerné se rend intolérable au sein de la copropriété, ou s’il met en danger l’existence de la propriété par étages elle-même.
L’exclusion ne peut être envisagée que lorsque les avertissements, les sommations et injonctions se sont révélés vains.
A titre d’exemples, une atteinte à l’intégrité physique ou psychique, une atteinte à l’honneur caractérisée, une attitude quérulente, violente ou rusée, ainsi qu’une carence chronique et délibérée dans le paiement des frais et des charges sont de nature à justifier une exclusion.
L’exclusion implique la condamnation du propriétaire d’étages concerné à la vente de sa part de copropriété.