Selon l’article 261 CO, si le bailleur vend l’immeuble loué, les baux passent à l’acquéreur avec la propriété de l’immeuble.
La vente d’un immeuble ne rompt pas les baux en cours, lesquels passent au nouveau propriétaire avec tous les droits et obligations qui leur sont attachés.
Une fois l’acheteur devenu propriétaire, celui-ci peut résilier le bail de manière anticipée pour la prochaine échéance légale, en respectant le délai de congé légal.
Lorsque le bail est de durée déterminée, ou lorsque le délai de congé prévu dans le contrat de bail est plus long que le délai de congé légal, le nouveau propriétaire peut utiliser le délai de congé légal pour mettre fin au contrat de bail, de manière anticipée.
Prenons le cas d’un bail d’habitation dans le canton de Vaud conclu pour une durée déterminée d’une année, et dont l’échéance contractuelle est fixée le 31 décembre 2023.
Si le nouveau propriétaire acquiert la propriété de l’immeuble le 1er mars 2023, il pourrait résilier le bail de manière anticipée pour la prochaine échéance légale utile, soit le 1er juillet 2023, en lieu et place du 31 décembre 2023.
Le nouveau propriétaire doit toutefois être en mesure de se prévaloir d’un besoin urgent, lequel est réalisé lorsque l’on ne peut raisonnablement exiger qu’il renonce à utiliser le logement ou le local commercial loué.
Selon le Tribunal fédéral, le simple fait de vendre l’immeuble sans obtenir l’engagement de l’acheteur à reprendre le bail dans son intégralité est une violation du contrat de bail, laquelle est sanctionnée par une prétention en dommages et intérêts du locataire concerné contre le précédent propriétaire.
En cas de résiliation anticipée du nouveau propriétaire, le propriétaire précédent répond ainsi de tous les dommages causés au locataire, soit en particulier le gain manqué lié à la privation des locaux commerciaux, et la perte résultant du non-amortissement d’investissements du locataire dans les locaux loués.