Chaque partie est libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance en respectant le délai de congé applicable.

Le bailleur peut en particulier résilier le contrat de bail en faisant valoir un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. Selon le Tribunal fédéral, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte ou un état de nécessité. Il suffit que pour des motifs économiques ou d’autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’objet loué ou doive supporter une longue attente avant de le récupérer (TF 4A_447/2013).

La seule limite à la liberté contractuelle du bailleur de résilier un bail de manière ordinaire découle des règles de la bonne foi. Selon l’article 271 alinéa 1 CO, lorsque le bail porte sur une habitation, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.

En principe, selon le Tribunal fédéral, le congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l’habitation n’est pas contraire à la bonne foi. Il ne l’est pas du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu’il prenne fin.

En revanche, un congé ordinaire est en général contraire aux règles de la bonne foi lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu’un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu’il consacre une disproportion grossière entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (TF 4A_134/2023 c. 3.3.2 et réf. cit.).

Tel pourrait être le cas du bailleur qui se prévaudrait d’un besoin personnel pour récupérer l’objet loué afin de le relouer en vue d’obtenir un rendement supérieur.