Lorsqu’une personne physique, une société, voire une collectivité publique confie la construction d’un bien immobilier à un entrepreneur ou acquiert un bien immobilier existant, il est fréquent qu’elle découvre des défauts.
Chaque contrat étant différent, il est impératif de bien comprendre le statut juridique de l’acquéreur du bien immobilier, l’identité du cocontractant et son statut juridique, le moment à partir duquel l’acquéreur devient propriétaire, ainsi que les dispositions légales applicables au contrat.
Dans le domaine de la construction, les parties conviennent souvent de déroger à la réglementation légale sur la garantie des défauts en intégrant au contrat des dispositions contractuelles préformulées, à l’instar de la Norme SIA 118.
Selon l’article 368 alinéa 1 CO, un défaut consiste, en substance, en toute divergence de l’ouvrage effectivement livré par rapport à l’ouvrage convenu dans le contrat d’entreprise.
Le Tribunal fédéral précise que cette notion englobe aussi bien les défauts de l’ouvrage immobilier que l’exécution incorrecte du contrat.
Les défauts de l’ouvrage immobilier peuvent apparaître pendant le chantier, au moment de la livraison ou ultérieurement.
Dès la livraison de l’ouvrage immobilier, le maître de l’ouvrage doit signaler immédiatement les défauts à l’entrepreneur, par un avis des défauts écrit.
Selon le Tribunal fédéral, l’avis des défauts doit être communiqué à l’entrepreneur immédiatement, en principe dans les deux ou trois jours ouvrables qui suivent la livraison, mais au plus tard dans un délai de sept jours.
L’avis des défauts doit également être suffisamment motivé et précis.
Faute d’avis des défauts communiqué en temps utile à l’entrepreneur ou au vendeur, ou à défaut de motivation suffisante, l’acquéreur risque de perdre ses droits de garantie et de devoir supporter en personne les frais de réfection.