Dans le cadre du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE, les propriétaires par étage peuvent convenir de restrictions à leur liberté d’utilisation de leurs parties communes.
De telles restrictions peuvent également être convenues dans le cadre de l’acte constitutif de la propriété par étages, dans le règlement de maison, voire dans une décision ad hoc de la communauté des propriétaires par étage.
Les propriétaires par étage peuvent ainsi prévoir que les locaux sont destinés exclusivement à l’habitation, partant que l’exercice d’une profession n’est autorisé que dans la mesure où il ne nuit pas à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble, et qu’il n’apporte aucune gêne aux autres propriétaires par étage.
Ces restrictions sont déterminantes afin d’évaluer le caractère excessif des immissions constatées, lequel se déterminera alors en fonction de la volonté exprimée par la communauté des propriétaires par étage.
Lorsqu’un propriétaire par étage est à l’origine d’une immission excessive, soit en particulier des nuisances sonores et des trépidations excessives, les autres propriétaires par étage peuvent agir à son encontre afin de faire cesser le trouble, et se prévaloir du règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages.
Le Tribunal fédéral a récemment considéré que la garde de plusieurs jeunes enfants dans un appartement est susceptible d’entraver la tranquillité du voisinage, que ce soit en termes de bruit ou de trépidations. L’activité de maman de jour est dès lors contraire au règlement d’une propriété par étages qui interdit toute activité professionnelle nuisant à la tranquillité de l’immeuble, et est illicite (TF 5A_127/2020 du 22 avril 2021).