Selon l’article 257f alinéa 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois.

Une résiliation fondée sur l’article précité suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, (5) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.

S’agissant de la violation du devoir de diligence incombant au locataire, celle-ci doit atteindre une certaine gravité. Le manquement du locataire qui omet de conclure une assurance responsabilité civile ou qui refuse d’en transmettre une attestation expose le bailleur à un risque de dommage important et revêt par conséquent un caractère grave qui justifie une résiliation anticipée fondée sur l’article 257f alinéa 3 CO.

Lorsque le locataire adopte un tel comportement, le maintien du contrat pour le bailleur revêt également un caractère insupportable.

L’avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement. Il n’est toutefois pas nécessaire qu’il contienne une menace de résiliation (TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024, consid. 5.1).