Les copropriétaires contribuent aux charges et frais d’administration communs de la propriété par étage proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712i CC).
La communauté des copropriétaires par étage est directement débitrice envers les tiers des charges et frais communs.
Dans la vie d’une propriété par étage, il peut arriver qu’un copropriétaire soit en demeure de payer sa part des frais ou des charges communs.
Cette situation est problématique, dans la mesure où elle peut compromettre la bonne santé financière de la propriété par étage, aboutir à des tensions entre copropriétaires, et bloquer le fonctionnement sain de la propriété par étage.
Deux instruments légaux sont à disposition de la communauté des copropriétaires à l’encontre de celui qui est en demeure, à savoir l’inscription d’une hypothèque légale sur la part du copropriétaire en demeure (art. 712i C), ainsi qu’un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les locaux et qui servent à leur aménagement ou à leur usage (art. 712k CC).
L’inscription d’une hypothèque légale et le droit de rétention sont deux droits de gage qui permettent ainsi à la communauté des copropriétaires par étage d’obtenir une garantie pour le paiement des charges ou des frais d’administration communs.
Sous l’angle des rapports internes, ces droits de gage servent à garantir l’autonomie financière de la communauté des copropriétaires par étage dans le cadre de l’administration commune.
Sous l’angle des rapports externes, ces droits de gage servent à garantir la protection des créanciers de la communauté des copropriétaires qui ne pourraient autrement pas s’en prendre directement aux copropriétaires d’étage pour la couverture des créances résultant de la gestion du bien en copropriété (ATF 119 II 404).
L’hypothèque légale et le droit de rétention doivent impérativement être dirigés contre le copropriétaire actuel.